房地产税试点，最有可能选在哪里？全中国人都在拭目以待……
◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 江文华
山雨欲来风满楼。
在共同富裕的大旗下，房地产税重磅落地，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。力度前所未有。
紧接着，财政部和国家税务总局就表示，已经开始制定方案。
今早（10月25日），沪深和港股多只地产股暴跌，满屏都是焦绿。
在朋友圈，有个“上海房叔”刷了屏，据说看到房产税要来，一下子出了93套老破小。因为位置好，价格美丽，引起疯狂抢购。
后来媒体记者去调查才了解到，才发现这是一场乌龙，属于开发商出货。
可见房地产税试点的消息释放，已经搅动了整个社会的预期。
回到大家最关心的问题：房地产税试点，最有可能选择哪些城市？
这个一定要等官方的权威消息，但并不妨碍各大媒体、专家、分析机构开展一轮竞猜。目前，除了老牌试点城市上海、重庆，呼声最高的是深圳、浙江、海南，济南、苏州、杭州紧随其后。
房地产税试点怎么选？有两种不同的观点。
目前，认同度比较高的是下面这个观点：当地经济发展水平要高，经得起考验。原因有二：
1.房地产税的目的是稳楼市稳经济，而不是鸡飞狗跳。如果一个城市财政收入单一且总量少，基本依靠土地财政，房地产税对房地产市场产生剧烈影响，势必也会严重影响经济。
2.房地产税提了20多年，现在才算有实质性进展，可见落地之难。经济水平高的城市，少一点土拍收入，不会伤筋动骨，执行起来就会顺利一些。
这一观点的代表有知名经济学家、青岛大学经济学院教授易宪容，经济观察报等。
另一种观点则认为，试点应该包括不同类型，才有足够的代表性。大中小城市，甚至人口流失的城市都要纳入。
不管怎么选，房地产税增加房产持有环节的成本，将导致有房一族抛售部分资产，则是比较一致的看法。
这次全国人大授权的文件里提到这么一句话：
授权的试点期限为五年。
也就是说，房地产税立法以及全国落地，起码要在五年以后。
这个缓冲期，只有试点城市一己之力独扛。压力肯定也是有的。
在这两种不同观点的基础上，具体名单如何拟定？
分析认为，近些年房价上涨较快的城市，有较大可能成为试点城市。
这也很好理解。房地产税的一大作用便是“引导住房合理消费”、“促进房地产市场平稳健康发展”。房价上涨过快，就是和“房住不炒”对着干。
按照这个观点，东莞、深圳、淮安、嘉兴、杭州、盐城、广州、惠州、泉州、成都这些去年涨幅大、房价较高的城市，都有可能被试点。
2021年1月房价同比增幅最快的50个城市/数据来源：中国房价行情网
同时，有分析认为，深圳、海南、浙江由于改革定位，极有可能成为试点。
深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现；
海南作为全国第一个提“去房地产化”的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点；
浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝共同炒房，所以改革试点可能性很大。
财政部财政科学研究所原所长贾康、易居研究院智库中心研究总监严跃进都发表了类似看法。
而且严跃进还认为，浙江试点的概率最大。因为：
共同富裕是十四五的改革主轴线，浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。
之前试点过房产税的城市上海、重庆，由于纳税基础好，这次呼声也很高。
此外，经济观察报还提出了两个比较鲜明的观点：
1.土地出让金高的城市，成为试点的可能性大。主要观察税收和土地金之间的平衡效果。
2. 上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南成为试点可能性高。
因为在今年5月，财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人参加。
经济观察报的描述是：
相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。
既然中央都发话了，地方还能说NO吗？
深圳、杭州好理解，济南、苏州到底为何进入了名单？贝壳研究院的一份研究可能揭示了原因：
房价由供求决定。即使出台了房地产税，对热点一二线城市的楼市影响也不大。但济南，还有青岛、长沙等地，楼市长期处于供过于求或者供求平衡的状态，受到的影响会很明显。
今年1月，济南新房的去化周期超过10个月，二手房更是高达2年。
加入真的选取济南做试点，或许为了观察房地产税对省会城市的影响如何？
另外，苏州作为最强地级市，也有一定的代表性。
苏州，特别是环沪板块，有非常多的上海需求外溢。如果上海实行房地产税，当地投资者为了降低成本，多半会选择周边无需上缴房地产税但颇具投资价值的城市。
苏州成为试点，正好堵住了这个漏洞。
其实，对房地产税试点的考量，离不开根本的政策意图。
《决定》的开头，就说明了房地产税出台的目的：
为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展……
“积极稳妥推进房地产税立法与改革”，实际上是说，之前打算立法先行，但现在不太行得通，就转变思路，立法和试点并举，并且要在试点中总结经验。
“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，意思是，通过增加持有成本，促使持有者出售或出租房产，缓解大城市住房供需矛盾，同时制止炒房，减少需求，进而减少大规模、不必要的土拍。
还有一个原因：促进共同富裕。
有房产者整日打牌旅行日日消遣，财富还在不断增长；无产者996、007，一辈子还在苦苦挣扎。这是高层不想看到的。因此，房地产税等手段成了实现共同富裕的武器之一。
在此背景下，房价上涨过快、房价高的城市，被选为试点的概率成倍提升。
其次，我还获得了两条比较靠谱的消息：
某国际知名媒体前些天引述熟悉政府商议情况的消息人士的话：
由于担心会造成更广泛的影响，开征房地产税的试点城市已从最初计划的约30个减为10个左右。
正在讨论的一个想法是：在一些大城市逐步试点这一税收计划，包括上海和重庆。
也就是说，目前备选试点城市是十多个，上海和重庆仍有可能继续试点。
此外，有媒体援引一名官员的陈述：
东部发达地区多一些，包括北上广深，中西部也会多一些。
确实是分布广泛。
分析到这里，我觉得试点城市的名单，可能已经比较清晰。这些城市，可能要做好迎接暴风骤雨的准备了：
深圳和东莞（避免深圳炒房客外溢至东莞）
海口、三亚（海南打击房地产的代表）
杭州、宁波（共同富裕示范区的房价高地）
上海和苏州、重庆（继续试点，分享经验）
济南（库存量大，房地产税影响大）
淮安（或者盐城、惠州，房价上涨快的三线城市，惠州也临深）
当然，这个范围只是推测，最终的结果还要等待官方文件的宣布。
如果你所在的城市，被选为房地产税试点，怎么办？
所在城市在上述名单里的朋友，如果仅有一两套房，无需过分担心房地产税。
最重要的建议是，尽快优化资产结构。
如果有多套房，建议出手不带学位的老破小和远郊盘，以“质”取胜。
在弱二线和三四线城市且手握大量房产，建议仅保留一两套用于自住。多余资金分散到全国的楼市。一来获得可观的涨幅，二来无需支付高昂的税收。
那么，房地产税试点将会在什么时候实施？
参考上海和重庆的推进速度。2010年12月8日，国务院第136次常务会议同意在重庆和上海对个人住房征收房产税试点。一个半月后的2011年1月28日，上海和重庆开征房产税。
目前，全国人大常委会已授权国务院在部分地区开展房地产税试点。接下来，国务院会公布试点名单，之后的一两个月左右，这些城市将开始征收房地产税。
保守估计，真正开征，起码要到明年年初。
行动起来，还有时间。
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